租户称要提前退租,出租方担心违约金无法保证,还未到租期就锁门撵人,结果从守约方变为违约方,被租户诉至法院。近日,西安市未央区人民法院汉城法庭审理了这起案件,通过调解,双方达成一致。

  2019年2月,大学毕业生王某与西安某公寓管理公司签订了《房屋租赁合同》,约定原告租赁被告位于西安市凤城九路某小区的一套房屋,租期为2019-09-18至2019-09-18,租金每月900元,押金900元,分别于2月16日、4月16日、7月17日、10月17日支付下一阶段租金。并约定,原告提前解除合同时,需向被告支付两个月租金作为违约金。

  合同履行至7月16日,王某向某公寓管理公司的楼管人员发送微信,明确告知其不再租赁房屋。之后,某公寓管理公司以原告未支付下期租金为由,在7月22日将房屋门上锁,并将原告屋内物品清退。王某诉至未央法院,请求判令被告退还租金和押金共1800元,并赔偿违约金900元,共计2700元。

  案件审理过程中,被告某公寓管理公司坚持认为,原告王某未按期支付房租,违约在先,被告按照合同约定采取清退措施,不存在违约情形,故不应向原告王某退还相关费用。原告则认为,租期未到被告即要求其退房,违反合同约定,应赔付相关费用。后经承办法官许晓娟向原、被告释法明理,由被告向原告王某退还600元租金、返还物品,以调解方式结案。

  承办法官说,按照《合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。本案中,原告王某已将租金交付至2019-09-18,双方均应依法履行合同义务。由于原告王某已于租期届满前一个月告知被告解除合同,依照合同约定,其仅需向被告支付两个月租金即1800元作为违约金,即视为履行了违约责任。但被告担心在扣除900元押金作为违约金后,剩余900元违约金待租赁到期后难以保证,便提前赶走原告王某。可正是这个“主动出击”的行为,将守约变成违约。

  法官提醒,在签订房屋租赁合同后,出租人若担心相关违约金无法保证,可通过调整合同条款、押金或违约金等方式预防风险,或待租赁期限到期后通过合法程序向承租人主张。